CZY WŁAŚCICIEL MIESZKANIA MOŻE ŻĄDAĆ OD NAJEMCY UDOSTĘPNIENIA MIESZKANIA W CELU POKAZYWANIA GO POTENCJALNYM NABYWCOM?

#kontrola stanu mieszkania przez właściciela # kontrola wynajmującego # pokazywanie wymajmowanego mieszkania nowym nabywcom # prawa najemcy mieszkania

Wchodzenie właściciela do lokalu pod nieobecność najemcy mieszkania bądź wbrew jego woli jest częstą przyczyną konfliktów. Lokator ma poczucie naruszenia prawa do prywatności natomiast właściciel zasłania się prawem własności lokalu.  Kto ma rację w takim sporze? Czy właściciel mieszkania może żądać od najemcy udostępnienia mieszkania w celu pokazywania go potencjalnym nabywcom?

Strony umowy najmu mogą oczywiście ustalić, że najemca jest zobowiązany do udostepnienia lokalu w celu oględzin przez potencjalnych nabywców. Jeżeli takiego postanowienia umownego nie ma to właściciel nie ma żadnej podstawy prawnej by wymusić na najemcy wpuszczenie do lokalu osób postronnych. Wbrew obiegowej opinii prawo własności nie ma charakteru absolutnego i w przypadku zawarcia umowy najmu lokalu doznaje bardzo dużych ograniczeń.

Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje możliwość wyłącznego korzystania z mieszkania. Właściciel, wynajmując mieszkanie czasowo wyzbywa się na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu. Oczywiście w zamian za to ograniczenie otrzymuje wynagrodzenie – czyli umówiony czynsz. Do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, więc w wielu sytuacjach najemca może być traktowany jak właściciel.

CZY WŁAŚCICIEL JEST ZATEM SKAZANY NA BRAK KONTROLI NAD SWOIM MIESZKANIEM?

Oczywiście, że nie. Możliwość kontrolowania stanu lokalu daje właścicielowi ustawa o ochronie praw lokatorów, która pozwala właścicielowi wejść do mieszkania i dokonać:

• okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
• zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Nawet gdy w umowie strony nie przewidziały takiego uprawnienia, to przysługuje ono właścicielowi. Musi on mieć możliwość sprawdzenia urządzeń, których naprawa i konserwacja leży po jego stronie. Dotyczy to wewnętrznych instalacji wodociągowej, i gazowej, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej etc.

Taka wizyta może się odbyć jedynie po wcześniejszym umówieniu się i ustaleniu dogodnego dla obu stron terminu.

Prawo przewiduje także sytuację, w której właściciel może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy, jeżeli doszło do awarii wywołującej szkodę, albo grożącej jej wystąpieniem, a z najemcą nie można się skontaktować bądź odmawia udostępnienia lokalu. W takiej sytuacji niezbędne jest jednak wezwanie funkcjonariuszy Policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga tego sytuacja także  straży pożarnej.

KONTROLA PRAWIDŁOWOŚCI WYKONYWNIA UMOWY

Wynajmującemu przysługuje przecież uprawnienie do wypowiedzenia umowy w wypadku nieprawidłowego jej wykonywania przez najemcę. Moim zdaniem jeśli właściciel lokalu podejrzewa, że taka sytuacja ma miejsce ma uzadanienie dokonania kontroli, jednak wizyta w lokalu powinna odbywać się zawsze w obecności najemcy oraz po wcześniejszym ustaleniu daty i godziny. Wynajmujący prócz przypadku awarii nie ma prawa wchodzić do lokalu bez uzgodnienia z lokatorem. Jeżeli chodzi o częstotliwość takich kontroli, to prawo nie reguluje wprost tej sytuacji. Dlatego trzeba dojść do porozumienia tak by dać wynajmującemu prawo do kontroli własnego mienia, a najemcy umożliwić niezakłócone  korzystanie z lokalu. Warto tego typu postanowienia zawrzeć na etapie konstruowania wzoru umowy.

CO GROZI WŁAŚCICIELOWI ZA WEJŚCIE DO MIESZKANIA BEZ ZGODY NAJEMCY?

Właściciel ma prawo wejść do lokalu tylko w przypadkach określonych w ustawie. Zatem w zasadzie prawie zawsze tylko po wcześniejszym umówieniu się najemcą i w jego obecności. W innym przypadku, co dla większości właścicieli jest zaskakujące –  popełnia przestępstwo naruszenia miru domowego. Zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego, kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Przepis ten chroni wolność od bezprawnych ingerencji zakłócających spokój zamieszkiwania. Obejmuje on wszelkie formy wejścia do zamkniętego mieszkania lub wbrew wyraźnej woli jego posiadacza. Nie ma przy tym znaczenia, czy sprawca „włamuje się” do mieszkania, czy wchodzi tam otwierając zamki zapasowym zestawem kluczy. Sprawcą przestępstwa naruszenia miru domowego może być także właściciel mieszkania, o czym jednoznacznie przesądził Sąd Najwyższy w postanowieniu  dnia 21.07.2011 r. I KZP 5/11.

PORADY PRAWNE

Jeżeli powyższe informacje nie wyjaśniają wszystkich wątpliwości związanych z uprawnieniami właściciela i najemcy do korzystania z lokalu i jego kontroli, zapraszam do osobistego kontaktu. Dane kontaktowe znajdują w zakładce „kontakt” lub „e-porady”. Wstępna analiza sprawy oraz przekazanie jej wyników jest bezpłatna.

 Stan prawny na dzień 27.09.2021 r.